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2016年中期房地产行业投资策略:分化的城市,等待的机会

来源:未知 作者: 点击:
2005年以来,房地产行业共经历了4轮完整的“波谷-波峰-波谷”短周期,目前于2016年5月刚过第五轮短周期波峰,进入后半场。 在销售端:全国新建商品住宅销售量价指标均出现冲高回落迹象;同时一线涨幅同比收窄,二三线涨幅继续扩大, 板块轮动的结构性特征已现。在投资端:5月开发投资累计完成金额、新开工面积、施工面积均出现拐点,随着后续销售端同比增速放缓,开发投资同比增幅难以持续扩大, 我们预计全年在5%左右。
 
后续政策和市场判断:3月份来微转向为“整体去库存+局部防风险”,因城施策风格显现。对于一线城市和核心二线, 随着防风险政策落地、货币政策转为稳健,整体市场将回归理性。对于广大三四线城市和东北、西北高库存的二线城市,去库存任务仍然艰巨,随着真金白银的去库存政策将不断落实,将在持续温和的市场环境中继续去库存,带动地产小周期后半场。
 
长周期大有可为,寻找下一个风口
 
尽管短周期内,房地产行业受政策调控和库存因素影响, 但长期内在以下几个因素支撑下仍大有可为:城镇化进程的持续推进将不断释放居住性需求;套户比提升、真实的人均住房面积增加,将产生大量改善性需求;资产荒下大类资产配置对优质区位的房产产生投资性需求;居民部门杠杆空间较大支持购买力持续释放。
 
从2012-2014年的上一个房地产短周期开始,我国房地产版图开始以城市圈为单位分化,不同城市圈同级别的城市房地产市场分化加剧。我们认为,全国房地产长周期内的下一春不是阳光普撒、雨露均沾。具有城镇化空间、经济活力、产业发展、人口流入的地区在中长期具有持续增长空间。我们用经济发展和人口增长指标对“十三五纲要” 提出的19个城市群进行识别,建议重点关注的潜力城市群包括5个国家级城市群(京津冀得分较低主要是区内河北部分城市经济增速和城镇人口增速较低导致),区域性城市群中的北部湾、海峡西岸、中原、山东半岛,地区性城市群中的黔中。这些区域中,具有项目和资源获取优势的地产龙头,未来业绩具有持续性和增长性。
 
“强者恒强”逻辑强化,规模增长对冲边际下行
 
销售带动补库存、流动性充裕、区域市场分化下热点区域土地市场供需紧张,共同造就此轮地王潮。企业资金链压力加大,促使筹资能力成为企业竞争力分化的重要因素。而“销售体量大、项目储备多-销售回款多、企业高评级降低外部融资成本-低成本资金优势转化为拿地优势-规模继续增加”这一强者恒强的正循环逻辑,将使行业集中度进一步提升。因此,尽管地产开发销售毛利率水平稳中有降,但规模扩张将对冲这一不利影响。对于资源获取能力强、布局和运营良好的地产白马股,业绩将稳步提升。
 
安全边际叠加超额收益,增量博弈增加投资机会
 
就估值而言,受制于热点区域市场调控预期、地王挤压利润空间等市场疑虑,地产板块从3月下旬开始弱于大市,估值中枢下移。随着调控措施陆续落地、地王的前因后果逐步被市场所认知,板块相对估值已经下降至安全区间,对利好消息的边际反应增大。同时,受益于产业基本面回暖,地产板块2016年业绩将大幅增长,作为业绩确定性最明确的行业之一,将产生超额收益逻辑。
 
当前基金和保险对地产板块配置处于低位,未来具有较大增仓空间和弹性。同时,风险偏好较低的保险机构和社保基金、企业年金明显青睐地产板块;由于市场风险偏好难以回升,地产股将因此获益。
 
我国养老金入市正稳步推进,目前入市的准入性障碍和运营程序障碍已被扫除,山东省也加入试点范围。我们估计养老金若完成入市,将带来3000亿的存量资金和每年375亿的增量资金。对标社保基金的配置偏好,净利润和营收增长稳定、动态市盈率较低的地产白马股将显著受益。

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